Схема инвестирования в строительство с использованием ПИФа

Организация деятельности застройщика состоит в объединении выпуска целевых облигаций как одного из разрешенных способов привлечения финансирования в строительство и использовании паевого венчурного инвестиционного фонда.

Эта деятельность связана с существенными налоговыми льготами. Налоговые льготы обеспечиваются за счет следующих обстоятельств:

  • паевой венчурный инвестиционный фонд не является плательщиком налога на прибыль в соответствии с нормой Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» п.4.2.8.;
  • операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость согласно п.3.2.1. Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»;
  • доходы собственников (инвесторов) паевого венчурного инвестиционного фонда облагаются налогом на прибыль по факту выплаты им таких доходов (дивидендов) или по факту распределения прибыли при ликвидации фонда;
  • срок действия паевого венчурного инвестиционного фонда может достигать 25 лет.

При объединении в использовании преимуществ паевого венчурного инвестиционного фонда и целевых облигаций (векселей) осуществляется оптимизация налога на добавленную стоимость и налога на прибыль, что оптимизирует финансовый результат застройщика.

При реализации процесса финансирования возникает ряд организационно – расходных условий, а именно:

  • организация и обслуживание компании по управлению активами;
  • организация венчурного инвестиционного фонда (управление фондом осуществляет компания по управлению активами);
  • организация и обслуживание эмиссии целевых облигаций застройщика;
  • организация взаимодействия между участниками схемы (компания по управлению активами, застройщик, хранитель ценных бумаг, обслуживающий банк, покупатель целевых облигаций).

Технические вопросы:
Прежде всего, возникает вопрос по размещению инвестиционных сертификатов ПВИФ. В его деятельность необходимо вложить такую сумму средств, которая позволила бы выкупить у застройщика необходимое количество целевых облигаций.

Во-вторых, возникают вопросы относительно реализации целевых облигаций инвесторам строительного проекта, оперативности и своевременности отображения информации для руководящего состава, синхронизации финансовых потоков с планом строительства, получения инвесторами (физическими и юридическими лицами) прав собственности на жилые и нежилые помещения. С целью получения ответов подробно рассмотрим типовую схему.

Типовая схема реализации строительного проекта с использованием целевых облигаций:



На первом этапе реализации этой схемы (операции 1 и 2) оптимизационный эффект для застройщика обеспечивают целевые облигации. Их продажа ПВИФ за денежные средства не облагается налогом на прибыль и НДС.

В первом случае действует подпункт 7.9.1. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», согласно которого не включаются в валовые доходы и не подлежат налогообложению средства, привлеченные плательщиком налогов путем эмиссии (выпуска) облигаций.

Льгота относительно налога на добавленную стоимость определена подпунктом 3.2.1. Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»: не является объектом налогообложения НДС операции по выпуску (эмиссии) и продаже за денежные средства ценных бумаг.

В результате получения денежных средств от продажи облигаций в налоговом учете застройщика не возникает никаких налоговых последствий.

После продажи ПВИФ целевых облигаций инвесторам строительства (операции 3 и 4) по рыночной цене недвижимости ПВИФ получает прибыль в виде разницы между номинальной и рыночной ценой облигаций.

На последующем этапе ПВИФ направляет прибыль в последующие объекты инвестирования (операции 5,6).

На этапе погашения целевых облигаций (операции 7,8) застройщик оптимизирует свои налоговые обязательства по НДС. Достигается это за счет передачи сданной в эксплуатацию недвижимости инвесторам. В результате сумма начисленного застройщиком налогового обязательства по НДС может быть полностью погашена суммами налогового кредита, накопленными в процессе строительства.

Компанией подготовлены все необходимые документы (договора купли-продажи ценных бумаг, договора участия в строительстве (жилые и нежилые объекты строительства, паркинг), акты определения и передачи объектов недвижимости, другие документы, связанные с реализацией схемы), прошедшие юридическую экспертизу.