О преимуществах использования ПИФ в финансировании строительства

После принятия Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования» фондовый рынок обрел уникальный механизм, который упорядочил и систематизировал инвестиционный процесс – это паевой инвестиционный фонд.

Паевой инвестиционный фонд – это институт совместного инвестирования (ИСИ), который создается профессиональным участником фондового рынка – компанией по управлению активами путем выпуска инвестиционных сертификатов. Средства, привлеченные от их продажи, направляются на формирование активов фонда, которые и составляют сам фонд. Инвесторы (собственники инвестиционных сертификатов) являются соучастниками фонда и владеют на праве совместной частичной собственности его активами в соответствии с количеством приобретенных инвестиционных сертификатов. Участниками паевых инвестиционных фондов могут быть только юридические лица.

Активы фонда могут составлять ценные бумаги, корпоративные права, денежные средства (в том числе в иностранной валюте), ценные бумаги иностранных государств или иностранных компаний и объекты недвижимости. Управление паевым инвестиционным фондом осуществляется компанией по управлению активами (КУА).

Достоинства этого рыночного механизма состоят из многих факторов, основными из которых являются:

  • концентрация и перераспределение капитала для достижения стратегических целей и получения существенного результата от инвестирования в строительство объектов недвижимости, инвестирования в инновационные проекты создания высокотехнологической и интеллектуальноемкой продукции;
  • возможность участия участников фонда в инвестиционном процессе на этапе принятия стратегических решений через наблюдательный совет Фонда, создаваемый из их числа;
  • надежность финансового менеджмента - услуги по обеспечению основной деятельности фонда предоставляются профессиональной командой финансистов компании по управлению активами, квалификация которых определена в нормативных документах регулятора рынка и подтверждается сертификацией;
  • высокая маневренность активов паевого инвестиционного фонда, упорядоченный процесс денежных потоков;
  • возможность реинвестирования доходов фонда;
  • возможность реализации нескольких инвестиционных проектов одним фондом;
  • возможность контроля со стороны участников на любом этапе реализации инвестиционного проекта;
  • налоговые льготы, предоставленные паевым инвестиционным фондам.
    • налог на прибыль возникает у участников венчурного фонда при распределении доходов на инвестиционные сертификаты в момент закрытия фонда (срок фонда может достигать 25 лет);
    • размещение ценных бумаг в любые формы управления и деятельность по управлению активами не являются объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость (согласно абз. 1 пп. 3.2.1 п. 3.2 ст. 3 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»);
    • облигационно-венчурный механизм финансирования строительства позволяет избежать 20% НДС на разницу между себестоимостью возведённого метра и ценой реализации, а также 25% на прибыль на эту разницу.

Ключевую роль в деятельности паевых инвестиционных фондов играет компания по управлению активами. Её основной задачей является: верный выбор активов фонда и своевременное их обновление в зависимости от ситуации на фондовом рынке, оперативность и взвешенность принятия решений, выработка инвестиционной стратегии. В управлении компании по управлению активами может находиться нескольких паевых инвестиционных фондов.

На сегодняшний момент самыми интересными и распространенными в Украине являются паевые венчурные инвестиционные фонды. По сравнению с другими видами паевых инвестиционных фондов венчурный имеет ряд преимуществ, главное из которых - это минимальные требования к структуре активов со стороны регулятора фондового рынка (более 50% активов могут состоять из корпоративных прав и ценных бумаг не допущенных к торгам на фондовой бирже и торгово-информационной системе). Особенность также состоит в том, что выпускаемые инвестиционные сертификаты венчурного инвестиционного фонда размещаются только среди заранее оговоренного круга лиц.

Это дает возможность инвесторам, использующим паевой венчурный фонд в реализации инвестиционных проектов, контролировать деятельность фонда и полностью исключить возможность участия «посторонних» лиц в проекте.

Целью работы каждого фонда является получение прибыли инвесторами. Недвижимость является одним из самых привлекательных объектов вложений. На сегодняшний день около 32 млрд. грн. находятся в управлении КУА, большая часть которых инвестированы в ценные бумаги компаний, возводящих жилую и нежилую недвижимость.

Для застройщика привлечение финансирования с помощью ИСИ (венчурно - облигационная схема) имеет ряд преимуществ:

  • прозрачность и легитимность процесса привлечения инвестиций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»);
  • упрощение процедуры привлечения денежных средств (работа с одним контрагентом-инвестором, которым выступает паевой венчурный инвестиционный фонд в управлении КУА);
  • надежный консалтинг и финансовый менеджмент (в лице КУА застройщик получает не просто партнера, но и финансового консультанта, помогающего решить процедурные вопросы, связанные с привлечением внешнего финансирования через фондовые инструменты).

Кажущаяся сложность законодательства, регулирующего выпуск ценных бумаг: отчётность эмитента, проблема присвоения рейтинга и мониторинга рейтинга целевых облигаций, непростые правила поведения на фондовом рынке, опасения перед предстоящей процедурой погашения облигаций и передачей жилья инвесторам преодолевается через участие в процессе инвестирования профессионального менеджмента компании по управлению активами.

Взаимодействие застройщика и компании по управлению активами начинается с того, что компания по управлению активами создаёт паевой венчурный инвестиционный фонд (ПВИФ) специально для обслуживания строительства одного или нескольких объектов одного застройщика. Закрытое (т.е. среди определённого числа лиц) размещение инвестиционных сертификатов фонда позволяет застройщику проконтролировать размещение инвестиционных сертификатов и сформировать наблюдательный совет, через который в последующем контролировать движение активов фонда, и, в первую очередь, денежных средств. В этот же период застройщик, обладающий титулом строительства (утверждённый проект, разрешение, согласование и нулевой цикл), выпускает беспроцентные (целевые) облигации под единицу (1 м² и 1 дм²) возводимой недвижимости, номинируя при этом облигацию по цене себестоимости такой единицы.

Следующим этапом является приобретение ПВИФ выпуска облигаций застройщика по номинальной стоимости (как правило, в рассрочку).

Параллельно с этими действиями застройщик и компания по управлению активами организуют совместный пункт продаж. Застройщик работает с физическими и юридическими лицами, желающими приобрести квартиру, заключает с ними договора участия в строительстве, где закрепляется объект, формирует цену этого объекта и составляет график платежей (в случае оплаты в рассрочку). Компания по управлению активами организует продажу беспроцентных (целевых) облигаций фиксированными пакетами, соответствующими выбранному физическим или юридическим лицом объекту.

Такой совместный пункт продаж позволяет избежать ошибок, дублирования, обеспечивает взаимодействие и доверие как между застройщиком и компанией по управлению активами, так и со стороны инвестора (приобретателя жилья). В отдельных случаях, если застройщик не обладает опытом и желанием самостоятельно продавать свои площади, он может делегировать свои права компании по управлению активами, которая выполнит работу силами своего фронт-офиса.

Несомненной гарантией сохранности огромного объёма информации, позволяющей вести учёт и контроль поступающих денежных средств в разрезе договоров (индивидуализация), выпусков (серий) облигаций, обращения ценных бумаг, правильности расчёта стоимости чистых активов и вознаграждения компании по управлению активами, служит программное обеспечение. Такой механизм взаимодействия может быть дополнен новыми элементами, связанными с особенностями возводимого объекта и его финансирования. Сейчас на рынке используются и другие схемы с использованием ИСИ, а равно и других фондовых инструментов. Но в каждом случае компании по управлению активами и находящиеся в их управлении фонды играют ключевую технологическую роль.